不動産売却に係る税金の計算

不動産売却にかかる税金は、他の所得と合算して総合課税されるのではなく、分離課税という方法で税額計算を行います。具体的な計算式は以下のようになっています。

不動産譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得

譲渡所得×税率＝税額

※税率は所得税と住民税の税率の合計額を乗じると、税金の総額となります。

上記の算式の各々の部分の意味合いに関してここから説明していきます。

収入金額とは、不動産の売却金額のことを指します。固定資産税清算金を買主が売主に支払うことが多いのですが、売主は受け取った固定資産税清算金を収入金額に上げなくてはなりません。

取得費は少し難しいところです。土地の取得価額、建物の取得価額（購入額又は建築価額）から保有期間における減価償却費を控除した金額、売却した不動産を過去に購入した時にお支払になった仲介手数料・整地に要した費用・測量費などの合計額のことです。

譲渡費用には、建物売却時にお支払になる仲介手数料・印紙代・建物を解体して売却した場合における解体費用・立退料などが含まれます。

税率に関しては、建物の保有期間などによって異なります。5年超の場合には長期譲渡所得にかかる税率が適用され、所得税15.315％（復興特別所得税含む）と住民税5％の合計20.315％の税率となります。反対に5年以下の場合には短期譲渡所得にかかる税率が適用され、所得税30.63％（復興特別所得税含む）と住民税9％の合計39.63％の税率となります。長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかの判断も少々複雑で、売却した年の1月1日の時点で5年超か5年以下かを判定されるので、事実上は取得時から売却時まで5年超経過していても、税金計算上は短期譲渡所得に該当してしまうことがあるのです。この他にも、所有期間10年超の自己の居住不動産の場合には譲渡所得6,000万円以下の部分に関しては所得税10.21％（復興特別所得税含む）と住民税4％の合計14.21％の税率となったりと、状況によって税率が変化することがございます。

計算式自体は比較的シンプルなのですが、各々の部分に入ってくる金額や税率を間違えないように気を付けなくてはならないのです。

売却する不動産がご自身が住んでいたマイホームの場合には、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。こちらは、その物件への居住期間・所有期間に関係なく受けることができる制度です。

収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた利益の金額から更に3,000万円を控除した金額に対して税率を乗じて譲渡所得税・住民税の計算を行うことができるのです。つまり、利益が3,000万円出ていない場合には、所得税・住民税は生じないのです。これは非常に納税者有利な制度ですので、積極的に利用していきたいですね。

ただし、以下に2つ注意点を挙げておきます。

１．3,000万円控除を利用するには確定申告をしなくてはならない（「3,000万円控除したら税金は出ないのだから確定申告はしないでおこう」というのは通用しません。必ず確定申告を行ってください）。

２．3,000万円の特別控除を利用すると、売却後に住宅ローンを利用して新たに購入した家に住む場合に、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使えなくなってしまいます。3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の併用は認められていないのです。税法上は住宅ローン控除を適用する年とその前後の2年に関しては3,000万円の特別控除を適用できないという条文が存在するのです。そのため、そもそも不動産売却による利益が少ない場合には、3,000万円の特別控除を利用しても節税額が小さいので、あえて3,000万円の特別控除は使わないようにして、住宅ローン控除を使った方が有利であることも多いのです。この点も、売却前の段階からしっかりと計画しておいた方が良いと言えるでしょう。

賃貸に出していた投資用のアパートやマンションを売却する場合は、建物の取得費に関しては、確定申告書に添付する不動産の決算書上の残存価額となります。過年度において、不動産所得の計算上で減価償却費として必要経費化してきた金額を購入金額から控除した金額となるわけです。不動産の譲渡所得の計算において、この取得費の金額に誤りがあると税務署もすぐに気が付いて税務調査となりかねませんので、十分にご注意ください。

賃貸物件の場合には売却にあたっては立退料が発生する可能性がありますが、こちらは上述の通りで譲渡費用となるので、計上忘れに注意しましょう。

なお、売却時までに賃貸収入に基づく所得の確定申告が無申告状態（確定申告していない状況）となっている場合には、売却時に税務署にばれてしまい、過去の税金が追徴課税されることが考えられます。無申告加算税という罰金、延滞税という利息も徴収されますが、税務署の指摘が入る前に期限後申告することで、それら余計な金額の支払額を安くすることができます。不動産売却をするのであれば、期限後申告を行って申告状況をきれいにしておくことも大切だと言えるでしょう。

不動産売却時に税額を把握することも大切ですが、それ以上に大切なのは、やはり極力有利な価額で売却することではないかと思います。高く売れたから、その分だけ税金が高くなったというのであれば、結果的にはより多くの資金が手元に残るわけです。

皆様もきっと友人・知人に一人は不動産会社にお勤めの方がいらっしゃるかと存じますが、不動産会社と一言で言っても、実は専門分野は異なるのです。

賃貸管理に特化している不動産会社や仲介専門の不動産会社、売買の中でも投資物件に強みを持つ会社、再建築不可、店舗物件買取を専門とした会社など各々に特徴があり、同じ売買でも知識や保有情報、専門性が異なります。そして、なんと言っても、その担当者ごとに知識量や情報量が違います。

不動産業界は会社であってもチーム制ではなく、個人個人で仕事を行っていることが多く、ときとしてノルマを厳しく課せられていたり、給与形態もインセンティブ形式を採用している会社が多いものです。その担当者ごとに仕事に対する考え方も大きく変わってくるため、社名ではなく、担当者で判断していくことが最も重要ではないでしょうか。少なくとも、強引に売ることを迫ってくるようなことはあってはならないと思いますし、誠実にお客さんに寄り添うような担当者、お客さんの気持ちを理解してくれる担当者が良いと言えるでしょう。

このあたりの担当者選びは慎重になっていただき、誠実な担当者を選択してくださればと存じます。我々税理士としても、焦って売却して後悔するような方を見たくはないと言えますね。

下手に低い値段で売約せず、しっかりと納得できる形で売却して、少しでも多くの利益を出してくださればと思います。もちろん、多くの売却益（譲渡益）が生じれば、そこに対して所得税・住民税がかかってくるのですが、高く売った方が手元に残る金額は増えることとなり、高く売ったために税金が増えて反対に損するということはないのでご安心くださいませ。