ワンルーム投資の不動産賃貸の税金と確定申告

不動産投資の中でも区分マンションの1室を購入することで行う投資をワンルームマンション投資と呼んだりします。ワンルームを賃貸に出した場合であっても、不動産所得と税金は発生するので税務署に対して確定申告が必要です。

もしも確定申告をしていないで無申告となっている方がいる場合は、できる限り期限後申告をして無申告を解消してください。税務調査が入ってから申告すると罰金（無申告加算税）や利息（延滞税）が大きくなってしまいます。

さて、不動産所得は総合課税という方式で税金計算が行われます。総合課税とは、収入から必要経費を控除した利益に対して、超過累進税率で課税する方法です。少し難しい専門用語ですが、簡単に言うと、他の給与所得や事業所得と合算して、その合計所得金額が大きければ大きいほど税率が高くなるという仕組みです。

ワンルーム投資などの不動産所得を得ている方は多いのですが、不動産所得にも特徴的なポイント（注意点）があり、そこで間違ってしまったまま申告して、後で税務署から封筒が届いて回答を求められたリ、税務調査が入る方がいます。不動産所得の申告でよくある間違いは以下のようなポイントですのでご注意ください。

1．土地等に係る負債の利子・・・損益通算する場合において、土地等に係る負債の利子は通算することはできません。例えば50万円が出た場合には、通常は事業所得や給与所得の金額とその100万円の赤字を損益通算できると考えがちです。しかし、実際には、その50万円から土地等（土地と借地権。建物は除く）を買うために支払った利息金額を差し引く必要があります。その利子が10万円であれば、50万円から10万円を差し引いた40万円を損益通算することになります。ちなみに、ワンルームマンション投資では赤字を出して節税をするような商品があるのですが、こちらの論点には気を付けましょう。又、この論点に回答できずに全額損益通算できると説明する不動産業者からは買わない方が賢明でしょう。

2．減価償却・・・会計や財務に携わったことのある方ならまずやらないミスなのですが、土地に関しても減価償却費を計上してしまっている申告書を見る事があります。税務等のご経験がないのであれば、土地についても償却できると思ってしまうのはある意味自然なことかなと思います。しかし、実は減価償却できるのは建物や設備部分であり、土地は使用や時の経過によって価値が減少しないので、減価償却の対象外なのです。

3．経費の計上し過ぎに注意・・・不動産投資で、特にワンルームマンション投資となると、通常は交際費や交通費、雑費などはそんなには出てこないです。税務署もこの点を理解しているので、損益計算書や収支内訳書にこれらの勘定科目の大きな金額が計上されていると、税務調査が入る可能性が大幅に上がります。もちろん、実際に不動産投資のためにかかった経費なら、税務調査でも否認されないので大丈夫ですが、不動産とは関係のない経費であった場合には、追徴課税されてしまい、罰金や利息も取られてしまいます。

４．借入元本返済額を経費にしないこと・・・ワンルームマンションへの不動産投資にあたっては、銀行借入をしている方がほとんどでしょう。利息は経費にしても良いですが、元本返済額は経費とならないのでご注意ください。反対に、元本を借りた時もそれは収入に上げなくて良いのです。借りても収入にせずに元本返済時だけ経費になるなら、今日お金を借りて明日返済するという行為を繰り返せば、経費をどんどん増やせてしまうことになりますから、経費にできないのです。

5．購入時仲介手数料は資産計上として会計処理する・・・不動産購入時の仲介手数料は支払手数料などの必要経費として処理することはできません。建物、設備、土地などの固定資産に含めて資産計上してください。その後に、建物や設備に係る仲介手数料部分は減価償却費として必要経費にります。

以上が、ワンルームマンション投資の税金の確定申告の注意点です。

ワンルーム投資でも、税務調査は入ります。「1室や2室貸しているだけなら税務調査は入らないだろう」と間違ったお考えの方もいらっしゃいますが、そうではないので、ご注意ください。実際に税務調査の連絡が来てから、当税理士事務所に駆け込まれる方は多くいらっしゃいます。

ただ、一定の条件を満たした場合に税務調査の確率が上がることはわかっています。下記の条件に該当すると税務調査の確率は飛躍的に上がります。

1．無申告である・・・登記簿上で不動産の所有者となっていて、そこに居住していないのにも関わらず数年確定申告がないとなれば、さすがに賃貸に出している可能性が高いだろうと税務署は考えて税務調査を行います。経験則では、ワンルーム投資を始めて無申告が始まってから5年以内に入ることが多いですね。

2．確定申告書に誤りがある・・・誤りのある確定申告書が提出され、しかも、それが単なるミスタイプで済むものではなく、税額に影響するものであれば、税務調査を行うか、ミスしているポイントを指摘します。

3．経費が過大・・・不動産所得の計算上、交際費や消耗品、旅費交通費、雑費という科目の金額が大きい場合には、中身を確認しようということで税務調査が入りやすくなります。領収書やレシートの無い架空の経費を計上している場合は、脱税扱いとなり、重加算税という大きな罰金の対象となる可能性があります。もしも経費の過大計上をしてしまった場合は、早めに修正申告をしましょう（自主申告すれば脱税とはみなさないでしょう）。なお、領収書等がなくても、手帳を見せたりして客観的に経費がある可能性が高い事実を伝えると、認めてくれることも多くあります。

不動産投資をしている方が会社員（サラリーマン・OL）の方である場合、又は会社役員で役員報酬を取っている方の場合には、確定申告書を税務署ではなく、市区町村の役所に提出すれば事足りる場合があります。

この場合には、所得税の納税を合法的に免れることができ、住民税だけを負担すれば良いこととなります。

条件としては、給与所得以外の所得の金額の合計額が20万円以下の場合です。不動産から生じる所得が15万円で、後は給与所得だけという場合は、税務署への確定申告をせずに市役所や区役所に住民税の申告をすれば良いこととなります。ただし、医療費控除を受けたい場合などは、年末調整で申告していない所得控除を確定申告で追加したい場合には、不動産所得も含めて確定申告をする必要があるのでご注意ください。

ワンルームマンション投資をしている場合は、20万円以下ということも多いのではないでしょうか。

なお、赤字となった場合には、節税のために税務署に所得税の確定申告を行いましょう（この場合は住民税の申告は不要です）。

ワンルームマンション投資の税金の確定申告は、税理士事務所（会計事務所）に任せてみるのも良いでしょう。毎年の確定申告であれば、不動産を取得してから最初の2年間くらいは任せてみて、その後は税理士作成の申告書を真似して自分で作成するのは良い方法でしょう。

又、ワンルームの不動産所得の確定申告をしていないので無申告となっている方は、我々のように無申告案件も得意とする税理士事務所に依頼した方が良いでしょう。

このページでは、ワンルームマンション投資による不動産所得の確定申告について説明させていただきました。既に投資している方、これから購入したいと思っている方のご参考となれば幸いです。

なお、これからご購入予定の方は、不動産販売業者選びには十分に注意しましょう。私も多くの不動産会社の経営者と会ってきましたが、やはり販売後もきちんとアフターフォローしてくれる誠実な会社は多くないというのが実感です。私が税理士ということもあり、皆様から販売業者を紹介して欲しいと頼まれることは多いのですが、これまで会ってきた不動産会社が50くらいあるとしたら、安心して紹介できるのは2社くらいですね。そのくらい業者選びは難しいのですから、これから始める皆様は慎重に選択してくださればと存じます。

正直、不動産投資自体は間違った場所に買わなければ、確実性が高く、将来的なキャピタルゲインも入れれば、大きく儲かることも多いでしょう。老後資金になるというのも事実でしょう。ただ、よくわからないサブリースで借り上げておいて大きな手数料を抜いたり（後で一気に値下げ交渉してきたリ）、売った後はほったらかしにされたり、というケースは後を絶たないのです。購入時の値段も大切ではありますが、それ以上に購入後のフォローが重要かなと思いますね。