建物や土地などを譲渡した場合には、その不動産の取得費と譲渡費用を譲渡金額から控除してから税率を乗じて税額を計算します。取得費は不動産の購入価額や購入時仲介手数料の金額から建物の減価償却費を控除して計算されます。譲渡費用は、譲渡（売却）の際に必要となった仲介手数料などが該当します。

譲渡費用が多ければ多いほど所得税や住民税といった税金が安くなるため、できるだけ多くの金額を計上したいものです。

しかし、何でもかんでも計上できると言うわけではなくて、譲渡費用になるものとならないものがあるので、そこを見極めて譲渡所得と譲渡税の計算を行っていかなくてはなりません。こちらのページでは、物件売却時などに発生する代表的な支出に関して、譲渡費用にできるものと、譲渡費用にできないものとに区別していきたいと思います。

譲渡所得の確定申告をこれからされる方は、是非ご参考としてくださればと存じます。

まずは譲渡費用になるものをこちらで挙げていきたいと思います。

・譲渡時の不動産業者への仲介手数料（物件取得時の仲介手数料は取得費を構成します）

・不動産を売却するために支出した測量士に対する測量費用

・印紙代

・譲渡をするために行った建物の修繕費

・不動産業者や買主との打ち合わせの食事代金や交通費

・土地を売却するために建物を取り壊した場合の取り壊し費用

・譲渡した不動産の使用者に支払った立退料

・違約金（Aと契約したものの、Bに売却した方が有利であると判断してAとの契約を解除した際に支払った違約金）

続いて、譲渡費用にならないものに関してこちらで説明します。譲渡費用にできそうでできないものも含まれていますのでご注意くださればと思います。

・不動産に設定されている抵当権（担保）の抹消のためにかかった費用（司法書士費用、印紙代金ともに譲渡費用とすることができません）

・確定申告等のために税理士に支払った報酬

・売却した不動産にかかった固定資産税・都市計画税

・売却とは関係のない過去の修繕費用や測量費用

・買主に要求されていない過去における建物の取り壊し費用

・引っ越し業者に支払ったの費用

・買い手からの代金の回収を弁護士（法律事務所）に依頼した場合の費用

譲渡費用にならないものを計上しても税務署にばれないのではないかと考えてしまう方も中にはいるのではないでしょうか。しかし、実は譲渡費用に関してはその内訳を明細書に記載して申告する必要があります。そのため、譲渡費用の内容や支払先は税務署に把握されることになるとお考えくださいませ。

こっそりと本来は譲渡費用にできないものを費用化することはできないようになっているのです。

もしもそういったものを譲渡費用にして確定申告をしてしまうと、税務調査の対象として選定される可能性がぐっと高まることになってしまうでしょう。こちらのページをご覧くださった皆様におかれましては十分にご注意くださればと存じます。

譲渡所得の計算をするなかで譲渡収入よりも「取得費+譲渡費用」が大きい場合には、赤字であると言うことになります（事業所得ではないので赤字と言う表現が適切か否かは置いておくとします）。

このように赤字となった場合には、基本的に譲渡所得の確定申告は不要となります。ただし、万一税務署が本当に赤字なのかどうかを確かめに来た時のために、取得費や譲渡費用を証明するための証憑類は保管するようにしましょう。それら証憑類によって所得が生じていないことを説明できれば、税務署もすぐに納得してくれることでしょう。

不動産を売却した後も、その不動産を昔に購入したときの売買契約書などは保管しておかなくてはならないということでございます。